价格惊变：从一年前的每平方米近万元到现在4500元/平方米
营销求变：从清水房到精装房，再增加赠送面积，甚至改规划
就在一年前，光华大道沿线、江安河一带的电梯楼盘价格还比肩、甚至高于城市中心区；而如今，楼盘规模之大，开发商阵营之强，促销手段之猛，实属罕见。有人惊呼：光华大道，正陷入一场盛况空前的楼市营销战。
一位上海人，房屋销售代理公司的企划经理袁亿告诉记者，他们在去年就隐隐感觉到一些泡沫的成分在充斥着光华大道这个区域，当时甚至有电梯公寓清水房推售价格在每平方米万元以上。而目前区域清水房4500元/平方米的价格，应该说才是符合这个区域普遍发展程度的。“光华大道是我心目中居住环境最好的区域之一，随着城市配套的落实。未来这里的不动产价格一定会看涨，但是去年的那种涨法则乱了章法”，他说。
在2005年，温江就不甘心只做成都的“后花园”，按照设想，温江希望利用光华大道与主城区实现“无缝对接”，期望利用高层彰显城市化，吸引母城扩张带来的市场外溢。于是，“向成都靠拢、向高密发展”成为光华大道的发展指导思想。2006年、2007年地价的变化，使高层成为新开楼盘中主流物业形态。光华大道的新项目几乎全部由高度城市化产品取代。但是，就目前情况看来，光华大道的飞速发展却为区域房产销售造成了些许“麻烦”。
烦恼一：大部分楼盘展开价格博弈
2007年10月，光华大道温江段一个紧临江安河的楼盘，其电梯公寓报出了每平方米8000元的价格，甚至有的户型单价已经过万，这让上半年持币观望者后悔不迭，因为在去年夏季，这个楼盘的电梯公寓价格还不到每平方米5000元。而如今，这个楼盘的电梯公寓产品不仅价格已经回归到每平方米5000元左右，甚至还推出了“零首付置业计划”，由开发商为购房者垫付首付款，以争取市场青睐。
实际上，这个楼盘的情况并不是个案，在去年最火爆的那段时期，温江光华大道沿线和江安河一带的楼盘，西花汀、金河谷、珠江国际花园等楼盘就电梯公寓的价格来说，也基本上可以比拼城市中心区，甚至高于三环路沿线的电梯公寓价格。而到现在，除了锦绣森邻推售的低密度住宅产品尚未实施以价格为诉求的促销活动外，其余楼盘基本上都展开了一场场价格促销的“博弈”。新近开盘的全精装大盘“恒大城”，则更是在主流报纸打出“6重优惠、精装豪宅4180元/平方米起，赠送1500-3000元/平方米豪装”的大幅广告。
有人认为，尽管作为抗衡新都市主义（回归城市中心区居住）的一股力量，居住郊区化正在卷土重来，在经历过郊区配套不足、规划滞后等导致郊区别墅空置和返城之后，在交通持续改善和郊区科学规划的刺激下，改善型居住需求正在积极挺进郊区。但是光华大道周边的楼盘除了享有得天独厚的自然资源外，更需要另一个“爆发点”，市民消费需求的大幅上升，电梯公寓的供应井喷，都在呼唤商业、市政配套的迅速完善――这不仅决定着这些楼盘的销势，更决定着这些楼盘未来空置率的大小。
值得注意的是，尽管珠江地产在年初已经与家乐福签订了入驻珠江国际花园的协议，但市场的注意力远不在此，隔湖相望的数十万平方米商业地产计划才是温江大小住宅开发商期盼的焦点。据称，除了近20万平方米的商业业态之外，两家五星级酒店、数栋高级写字楼和商住公寓将于年内开工。目前，尽管珠江地产邀请的国外商业规划团队还在对这个庞大的商业航母进行设计微调，而关于这个项目的点点滴滴已经被作为卖点，出现在周边十几个住宅楼盘对外推广的印刷品中。
观点
红星国际的冯珏认为，光华大道能否走出现在的低迷，珠江地产如何开发这部分商业显得很重要。面对销售上的一些困难，珠江的有关负责人就表示，光华大道的宜家环境和交通优势依然。现在还相对欠缺的生活配套将在大量商业建成后得到改善。“降价只是一种促销方式，但客户真正要的是高品质的产品和舒适的生活方式。”
烦恼二：精装、赠送面积、改规……营销求变
临近花博园的数公里处，四处都可见密集的塔吊和高低参差的再建新楼。新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)建设和城市化在这里终于有了很强烈的味道。但是，同质化的高密楼盘规划，又似乎与目前区域市场滞销的状况构成了因果关系。显然，对于刚性需求而言，光华大道的发展是超前，甚至过度超前的。但是，低层低密住宅的情况却恰恰相反，上实方跣迳谀壳罢谕乒愕幕ㄔ把蠓坎唤导廴匀蝗〉萌认得魇谐∪匀辉敢馕分事ヅ搪虻ァＮ蘼劾豆獾南惚谈枳盎故潜叱窍愀窭锏难蠓浚径际峭瞥黾纯墒垠馈Ｓ氪硕员龋卟愕缣菹墼蛳喽晕酢
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删除 Guest (2008-9-03 18:19:46, 评分: 1 )